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「附解除條件」與「賦無條件解除權」傻傻分不清楚?

眾律國際法律事務所實習律師  郭凌豪

                                                                                       2012-02-08

案例:
甲、乙雙方簽訂房屋買賣契約,契約中約定有:「除不動產說明書已載明者外,本買賣標的物如有未能於簽約時發現確認之既存瑕疵(如設備損壞、滲漏水等),應由賣方依民法瑕疵擔保之相關規定負責修繕或按修繕費用減少買賣價金。惟若經檢測確認為輻射屋、海砂屋或建物主結構損壞達危樓標準者,買賣雙方同意無條件解除契約。」雙方並支付價金、完成交屋手續。後系爭房屋經土木技師公會作硬固混凝土氯離子含量測試,其含量已逾認定為海砂屋之國家標準;又經建築師公會鑑定,認為進行結構之安全性補強需要大量成本,且會嚴重影響後續之使用性,建議拆除重建。
買方遂主張,系爭房屋業經鑑定為海砂屋,其得依契約及民法359條規定,請求賣方減少價金,並依不當得利之規定,請求返還當初賣方所收受之相當於減少價金之價款。賣方則辯稱,契約中之上述約款,係約定買賣雙方均得行使解除權,應優先民法359條規定適用,並符合民法第366條之規定;且其(賣方)已以存證信函通知買方解除契約,買方請求減少價金,即失權利基礎。孰為有理?

 

本案例之關鍵在於,該約定之性質係屬買賣契約之「解除條件」,或是賦予當事人得「無條件解除契約之權利」(即約定解除權)?

若為解除條件,倘該房屋為海砂屋之事實,於契約訂立時即已存在,但為買賣雙方所不知,則其契約效力是否因該條件屬既成條件而為無效?

 

一、「附解除條件」與「無條件解除權」之區別

附解除條件之契約,及契約之解除,係屬不同之法律概念。附解除條件之契約,其解除條件成就之效果,與當事人行使解除權,使契約解除之情形乃屬不同。前者於解除條件成就時,該契約即當然失其效力,不待當事人另為意思表示。後者則還須解除權人行使解除權,即有解除權之人以意思表示行使之,始生契約解除之效力,使契約自始歸於消滅[1]

而有實務見解[2]認為案例之情形,固須探求當事人立約時之真意以解釋契約,不能拘泥於文

字,但若契約文字業已表示當事人真意,無須別事探求者,即不得反捨契約文字而更為曲解。系爭約款之記載文義,已表明若該房屋經鑑定為輻射屋、海砂屋或建物主結構損壞達危樓標準等重大瑕疵時,買賣雙方同意無條件解除契約,自屬附解除條件之契約,且為兩造就買賣標的物之瑕疵擔保責任所為之特別約定,排除民法第359條解除契約規定之適用。該屋既經鑑定認係海砂屋,則雙方約定之解除條件既經成就,契約即當然失其效力,無待買賣雙方另為解除契約之意思表示。

又此一約定(解除條件)之性質,不因當事人一方嗣後以存證信函向他方表示解除契約,行使其契約解除權而有變化。

 

二、是否因屬既成條件,而使契約為「無效」?

所謂既成條件係指,法律行為成立時,其成就與否業已確定之條件,亦即法律行為所附條件,係屬過去既定之事實,其雖具有條件之外形,但並無其實質之條件(將來客觀上不確定事實)存在,故縱令當事人為法律行為時主觀上不知條件成否已經確定(即無不確定之事實),亦非民法99條所謂條件。

我國民法關於既成條件雖未設明文規定,然依據法理條件之成就於法律行為成立時已確定者若又係「解除條件」,應認法律行為(如契約)為無效[3]

該房屋為海砂屋,係雙方訂約前已既定之事實,檢測鑑定不過為確認之方法,故縱雙方於訂約時,主觀上不知該屋係海砂屋,而仍以之為解除條件,依前述說明,仍應認其買賣契約為無效。

故依該實務見解,系爭契約既因解除條件成就而失其效力,則買方欲依契約及民法第359條等規定,請求賣方返還應減少之價金,即屬無據。或買方主張買賣契約有效存在之原因事實既不存在,猶以之為前提,本於契約請求減少價金並返還該已給付之款項,自不發生法律效果,所為請求即難被准許,應改以他種請求方法(如變更請求權基礎),以為救濟。



[1] 最高法院88年度台上字第1403號判決,95年度台上字第37號判決參照。

[2] 最高法院99年度台上字第1532號判決。

[3] 參照最高法院68年台上字第2861號判例:「法律行為成立時,其成就與否業已確定之條件即所謂既成條件,

亦即法律行為所附條件,係屬過去既定之事實者,雖其有條件之外形,但並無其實質之條件存在,故縱令當事

人於法律行為時,不知其成否已經確定,亦非民法第九十九條所謂條件。我民法關於既成條件雖未設明文規定,

然依據法理,條件之成就於法律行為成立時已確定者,該條件若係解除條件,則應認法律行為為無效。

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