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買到「凶宅」法拍屋,可以主張撤銷拍賣或退回保證金嗎?    首頁 > 生活法律

眾律國際法律事務所實習律師  郭凌豪

2012-02-20

一般俗稱之凶宅,依內政部「不動產委託銷售契約書範本」,不動產標的現況說明書第11項,係指建築物於賣方產權時曾發生兇殺或自殺致死之情事。即依房屋市場之通常交易觀念,曾發生兇殺、自殺或意外致死等非自然身故(死亡)事件之房屋、建築物 。甚至在司法實務上 ,有擴大至自然死亡但屍體乾腐多日之情形,亦認為屬非自然死亡事件。  

而於司法實務上,有許多判決 從房屋之交易價值會因其為凶宅而受影響出發,認為有凶宅之情形,係屬於民法354條規定之物之瑕疵,出賣人應負擔保責任;學者亦有相同看法者 。

故若於一般買賣之情形,買到凶宅之買受人,可以向出賣人要求負起買賣標的物之物之瑕疵擔保責任,而主張解約或減少價金(359條),如果出賣人尚有保證其品質或是故意不告知有該瑕疵者,買受人亦得不主張解約或減價,轉而請求損害賠償(360條)。 

但有問題的是,若是經由法院拍賣程序而買得之凶宅,是否亦可為相同之主張?即能否以凶宅為物之瑕疵而向法院主張撤銷該不動產拍賣程序,以取回價金或者投標時繳交之保證金?

依強制執行法第69條規定:「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權」,且依同法第113條規定,於不動產之強制執行程序準用之。

查第69條之規範理由,係因應買人於拍賣前,即得閱覽拍賣公告而知悉受執行標的物所在處,並預為查詢明確,即已有機會發現拍賣物之瑕疵。故法律為確保拍賣結果之安定性,乃排除物之瑕疵擔保責任,使應買人自行負擔瑕疵存在之危險。

且本條之適用並不因債權人有否據實陳報受執行標的物之品質而有異,故應買人亦不得執此以意思表示錯誤為由,主張撤銷買賣之意思表示 。

故應買人於向法院投標前,即得閱覽拍賣公告知悉受執行標的物所在處,並有機會發現拍賣物係凶宅之瑕疵,若其未事先查詢,應屬可歸責於自己之事由,即不得於拍定後,以房屋為凶宅為由,主張有物之瑕疵擔保請求權之適用。


參考文獻

吳從周,凶宅與物之瑕疵擔保,月旦法學教室,第99期,14-15頁。

 

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