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外面下大雨,家裡下小雨—公寓大廈裡漏水該怎麼辦?    首頁 > 生活法律
眾律國際法律事務所  實習律師郭凌豪
                                                                                       2012-02-17

睡夢中,外面雨聲不斷正好眠,但頃刻間發現臥房裡也叮叮咚咚下起了小雨。仔細一看,原來不是外面雨水潑進來,而是天花板在漏水,此時該怎麼處理?誰該負責維修?維修費由誰出?

公寓大廈裡,因牆面、天花板多為共同,一遇有漏水問題即非常頭痛,非像獨棟住宅自己找人修一修那麼單純。故公寓大廈管理條例(下稱本條例)對此類修繕問題有作出規範,幫助住戶間釐清責任,以下區分不同之情形略作介紹。

一、樓上(隔壁)有其他住戶
(一)若有必要,不得拒絕他住戶進入家中修繕
本條例第6條1項2款規定:「住戶應遵守下列事項:…二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。」
依此款規定,若發現天花板漏水,而須找人上樓查看時,樓上住戶自不得拒絕,應配合檢查、修繕。同樣地,樓上為了修繕而必須進入樓下家中,或隔壁鄰居為了抓漏而進入對方家中,皆不得拒絕之。
但為免有住戶藉修繕之名,任意進入他人家中,而肇生糾紛及損害,故同條第2項亦有要求,為維護、修繕而進入或使用他人專有部分(如屋中),應擇其損害最少之處所及方法為之,並應修復或補償所生損害。
且該款中規定,限於「必須」進入或使用他住戶之專有部分時,方得為之。故實務 上認為,應限於非進入該他人屋中,否則不能修繕者,才可適用本規定而他人不得拒絕。若只是為節省修繕之時間或費用者,即非屬必要,他人非必須接受。

(二)樓上(隔壁)住戶不配合怎麼辦
若樓上(隔壁)住戶不同意樓下(隔壁)住戶進入查看漏水原因,且經過協調仍不同意時,依據本條例第6條第3項 規定,住戶、管理負責人或管理委員會可以請求主管機關或訴請法院為必要的處置。

(三)修繕責任及費用
本條例第10條1項規定,專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護,由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之,並負擔其費用。
本條例第12條規定,專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線,其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔。

故,若漏水係因樓上(隔壁)自己專有部分(如地磚破裂造成滲水)造成,則修繕責任及費用,當然由其自行負擔。
若,漏水係因樓板年久龜裂及兩戶共用管線年久失修自然破損造成,則兩戶應共同負擔維修費用。但若係因樓上(隔壁)自己施工不慎(非自然因素)所造成者,則應由其自行負責。


二、樓上(隔壁)無其他住戶
若漏水問題與其他住戶無關,如是大樓外牆或天台屋頂漏水,雖無前述需其他住戶配合修繕之問題,但是否皆需由自己負擔費用,即為問題。

因屋頂、天台屬大樓共用部分,或公共排水管、給水管因屬本條例第7條第5款之其他有固定使用方法,並屬區分所有人生活利用上不可或缺之共用部分,故其修繕、維護之責任以及所需費用,依本條例第10條2項規定,由管理負責人或管理委員會為之。且其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

不過需注意,若修繕係因可歸責於某些區分所有權人或住戶之事由所致者,依同條項但書規定,則由該區分所有權人或住戶負擔 。





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